近期，9月底发布的一系列政策备受关注，热度很高。你可能会说自己不炒股，觉得这事儿和自己没多大关系。可是你看啊，这股市最近涨势喜人，难道你就不眼馋吗？就算不炒股，国家出台政策那可都是利好的事儿。就拿房贷来说，这变化可就和大家息息相关了。
你看啊，就像是有几位大佬在照顾大家一样，给大家送福利呢。咱们可得感谢他们呀。
这其中就涉及到房贷利率的问题。咱们老百姓心里啊，总有个想法，就是从银行手里拿钱可不容易。而这几位大佬呢，他们做的事儿就是让利于民，帮着老百姓从银行那儿得到实惠。不过说到房贷，这里面还是有一些小细节的。懂行的朋友可以直接略过，要是还不太明白的，就跟着往下仔细看看吧。
1. 近几年房贷有哪些变化呢？
不知道大家是否还记得，在2020年8月12日的时候，国家针对房贷出台了新政策。就是所有在贷款期间的房贷（当时选择固定贷款利率的人还不少呢，就像我，在2018年房贷利率上浮最高的时候买了房子），都可以通过对应的银行转变成浮动利率。这个浮动利率的计算方式呢，不同的地方、不同的银行有自己的规定。但最核心的变化就是，以前是固定利率（签合同的时候定了多少就是多少，一直到房贷还清），现在可以自主转变成浮动利率了。那些在2018年高位买房的购房者，看着新购房者享受低首付低利率，心里别提多难受了。于是国家就把这部分购房者的房贷利率改成和LPR挂钩的浮动利率了。
所以呢，基本上2018年之前就背负房贷的购房者，当时都有机会把固定利率转换成浮动利率的。转换的方案大概是这样的，在满足一些基本条件（比如家庭房产数量等相关指标）的情况下，按照当年执行的LPR和签订合同时的浮点来计算。
举个例子吧，当年购房的基本利率是4.9%，2018年那时候上浮15%，这样算下来利率就是4.9%*（1 + 15%） = 5.635%。要是没有改变规则的话，你就得一直按照这个利率来还房贷。以等额本息的还款方式为例，每个月要还5589.99元，利息都超过本金了，这对购房者来说可真是个不小的负担呢。
2. LPR是什么呢？
贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，LPR）是由有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，通过以公开市场操作利率（主要是中期借贷便利利率）加点的方式来报价的。然后由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心进行计算并公布，这是一个基础性的贷款参考利率。各个金融机构在进行贷款定价的时候，主要就是参考这个LPR。现行的LPR包括1年期和5年期以上这两个品种。LPR的市场化程度比较高，能够很好地反映信贷市场资金供求的情况。用LPR来进行贷款定价，可以促使贷款利率更加市场化，提高市场利率向信贷利率传导的效率。
2020年8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行和中国邮政储蓄银行这五家国有大行同时发布公告，表示从8月25日起，对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。
对于咱们老百姓来说呢，不用太深入地去了解LPR的概念，毕竟咱们只能接受最后的结果。所以咱们只要关注LPR每年的数值就好了，因为这个才是和咱们切身利益相关的。
LPR有两个数值，一个是1年期的，另一个是5年期以上的，而和我们房贷挂钩的基本上就是5年期的LPR数值了。
3. 改成浮动利率之后有什么变化呢？
简单来讲，当我们的房贷转变成浮动利率之后，我们需要支付的贷款利息就直接和LPR（一般是5年期的）挂钩了。就像前面提到的固定利率的情况，2020年那次更改之后，我们房贷的执行利率原则上就是当年的5年期LPR利率加上BP，这个BP就是当年签订合同时和基准利率的差值。
比如说我的房贷是上浮15%，按照当年的5年期LPR报价和上浮的部分来计算，最终得到的报价就是4.9%+（4.9%*15%） = 5.635%。这里面上浮的部分，也就是算式里括号里的4.9%*15% = 0.735%，这就是实际执行的BP差额。
更新成浮动利率之后，我们房贷的执行利率就是LPR加上BP差额。就拿今年的LPR报价来说，5年期的是3.85%，那么实际执行的浮动贷款利率就是3.85%+0.735% = 4.585%。
这样算下来，大家可能就明白为什么别人的利率都降了，自己的还是那么高了。
当然了，不管什么时候都会有特殊情况的。有些人在购房的时候，房贷利率会在当年的基准利率上下降，这个时候BP就是负数，那么最终执行的房贷利率就会比当时的LPR还要低。
4. 为什么国家一直在宣传降低LPR，我的房贷却没有变化呢？
这可能是很多朋友都有的疑问。其实啊，关键就在于LPR的报价时间和实际执行时间是有区别的。
关于这一点呢，我们只要关注自己房贷开始的月份，就能知道房贷利率的变化时间了。
拿工商银行来举例吧，找到自己的房贷页面，你就能看到房贷的重定价日期。在10月6日之前，我的贷款利率还是4.2%，过了这一天之后，就变成3.85%了。
所以呢，如果你的房贷利率还没有变化，也不用着急。只要确保两个前提条件就好：
1. 你的房贷在2020年的时候已经从固定利率改成了浮动利率；
2. 你的房贷是符合更改规则的，比如说不是第三套房的房贷。
剩下的就安心等待就好了，肯定会变的。
5. 最新的政策什么时候能落地呢？
大家还沉浸在LPR下降到3.85%的喜悦之中的时候，中央政治局会议又给大家带来了新的福利。
按照中央政治局会议的精神，为了回应群众的关切，现在针对批量调整存量商业性个人住房贷款（以下简称房贷）利率的相关事宜提出倡议如下。
1. 这个倡议发布之后，各个商业银行要认真落实要求，抓紧制定实施方案。主要的商业银行原则上应该在倡议发布当天就对外发布公告，最晚不能超过10月12日发布操作细则，要及时回应客户的关切。
2. 各个商业银行原则上应该在2024年10月31日之前，对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率统一进行批量调整。对于那些在LPR基础上加点幅度高于 – 30BP的存量房贷，要把加点幅度调整为不低于 – 30BP，而且不能低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如果有的话）。
3. 各个商业银行要尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保能够如期完成存量房贷利率调整的相关工作。同时，鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道进行“一键式操作”来办理，这样能给借款人提供便利。
4. 各个省级市场利率定价自律机制要统筹安排好、稳妥推进辖内的存量房贷利率批量调整工作，有效地维护市场秩序，切实保障借贷双方的合法权益。
市场利率定价自律机制
2024年9月29日
紧接着，五大行分别发布了相关的公告，明确了新政策细节发布和执行的时间。就拿工行为例吧，在10月12日准时发布了《中国工商银行关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告》。
尊敬的中国工商银行客户：
为了贯彻党中央、国务院的决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，维护住房消费者的合法权益，我行认真落实中国人民银行《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（中国人民银行公告〔2024〕第11号）以及市场利率定价自律机制《关于批量调整存量房贷利率的倡议》的相关要求，积极、依法、有序地推进存量个人住房贷款利率的批量调整工作。为了帮助广大客户做好存量个人住房贷款利率的调整工作，现将相关事宜公告如下。
一、总体原则
按照市场化、法治化的原则，依法合规地开展存量房贷利率调整工作，维护住房消费者的合法权益，充分满足客户对利率调整便捷性的需求。
二、调整范围
对于同时符合以下条件的个人住房贷款，将进行存量房贷利率调整：
（一）我行已经发放的、用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。
（二）执行利率在LPR基础上加点幅度高于 – 30BP的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上）。
（三）必须是浮动利率定价方式，固定利率和基准利率的贷款需要先转换为浮动利率再进行调整。
三、调整规则
（一）北京、上海、深圳等地区利率高于LPR – 30BP的首套房贷和其他地区利率高于LPR – 30BP的全部存量房贷统一调整至LPR – 30BP。
（二）北京、上海、深圳等地区二套房贷利率高于相应政策下限的统一调整至当地相应政策下限。
（三）对于固定利率和基准利率的房贷，需要客户先提出申请转成浮动利率，以最近一个月贷款市场报价利率（LPR）转换为加点形式，转换后如果利率水平高于LPR – 30BP，再将加点幅度调整至上述下限。利率转换后不能再转回固定利率或基准利率定价。
四、调整方式
（一）以浮动利率定价的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上），客户不需要申请，我行将统一进行批量调整。
（二）存量固定利率和基准利率贷款，客户需要通过线上或者线下的方式向我行申请调整利率定价方式，转换为LPR浮动利率定价之后，再按照上述调整规则进行利率调整。
（三）北京、上海、深圳等地区的二套住房贷款，如果符合二套转首套房贷条件的，客户可以通过线上或者线下的方式向我行申请“二套转首套”，经过我行审核符合条件之后转成首套房贷款，再按照上述调整规则进行利率调整。具体以当地政策要求为准，请咨询贷款服务行。
五、申请及调整时间
（一）符合条件的存量个人住房贷款，我行将于2024年10月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整之后从当日起按照新的利率水平执行，调整前的利息按照原合同利率水平计算。
（二）当前执行固定利率或基准利率定价、“二套转首套”业务的，客户从公告之日起到10月24日（含）可以通过手机银行或者贷款服务行发起申请，审核通过之后，我行将于10月25日进行集中批量调整贷款利率，当日起按照新的利率水平执行，调整前的利息按照原合同利率水平计算。
（三）自2024年10月25日（含）起，客户可以通过手机银行或者贷款服务行继续发起定价方式转换、“二套转首套”申请，我行将在成功转换当日对符合条件的贷款进行利率调整，调整前的利息按照原合同利率水平计算。
六、申请渠道
（一）线上渠道。我行手机银行支持“一键申请”，具体的办理路径是：下载中国工商银行APP – 登录/注册 – 贷款 – 房贷利率调整，点击相应贷款办理利率调整或者查看相关信息。
（二）线下渠道。
