在现代社会里，购房已然成为众多家庭与个人极为重要的财务决策。毕竟，面对高额的房价，绝大多数人难以一次性支付全部房款，所以就必须依靠银行贷款来达成购房的愿望。而房贷利率作为贷款成本当中的关键要素，对借款人的还款压力以及总利息支出有着直接的影响。
一、基准利率
基准利率指的是银行针对最优质客户所执行的贷款利率，它一般是由中央银行或者金融市场来确定的。在中国，比较常见的基准利率包含LPR（贷款市场报价利率）和LIBOR（伦敦同业拆借利率）等。基准利率可以说是房贷利率的根基，其他类型的利率往往是在此基础上进行加点或者减点而形成的。
（一）LPR（贷款市场报价利率）
LPR属于中国特有的一种基准利率体系。它是由多家报价行依据最优质客户贷款利率进行报出，随后将最高和最低利率剔除，再进行平均计算得出的。当前，LPR主要有1年期和5年期以上这两个期限品种。LPR的变动能够反映出市场资金供求关系的改变，并且对房贷利率有着直接的作用。
（二）LIBOR（伦敦同业拆借利率）
LIBOR是在国际金融市场被广泛运用的一种基准利率，其主要用途是衡量银行间无抵押拆借的成本。尽管在中国境内，LIBOR的应用范围没有LPR那么广泛，可是在一些跨境贷款以及外资银行当中，LIBOR依旧发挥着重要的作用。
二、加点数值
加点数值是在基准利率的基础上，按照贷款银行的综合评估结果所确定的额外利率。其数值的多少是由多个因素决定的，这其中不但包含借款人的信用状况，还涉及首付比例、贷款期限等因素。具体而言，加点数值能够划分为政策加点和个人加点两个部分。
（一）政策加点
政策加点是由政府或者监管机构为了达成特定的政策目标而设定的加点。举例来说，当房地产市场过于火热的时候，政府有可能提高二套房的加点数值，从而抑制投机性购房行为；而在市场低迷之际，则可能降低加点数值，以此来刺激购房需求。
（二）个人加点
个人加点是由贷款银行依据借款人的具体情况确定的加点。这部分加点主要体现了借款人的信用风险以及银行的贷款成本。通常情况下，借款人的信用记录越良好、首付比例越高、贷款期限越短，个人加点就会越低；反之则越高。
三、LPR加点形成机制
经过改革之后，新发放的商业性个人住房贷款利率是以最近一个月相应期限的LPR作为定价基准，然后再加上一定的加点数值从而形成的。这种加点形成机制让房贷利率能够更加灵活地反映市场供求关系的变化，同时也兼顾了借款人的个体差异。
具体来讲，LPR加点形成机制包含以下几个步骤：
1. 确定LPR：根据贷款银行的选择，确定是采用1年期还是5年期以上的LPR作为定价基准。
2. 评估贷款风险：贷款银行会对借款人的信用状况、还款能力等进行综合评估。
3. 确定加点数值：在LPR的基础上，依照贷款风险评估结果来确定加点数值。这个加点数值既可以是正数，也可以是负数，不过一旦确定下来，在整个合同期限内是保持不变的。
4. 形成房贷利率：把LPR和加点数值相加，这样就形成了最终的房贷利率。
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